界面新聞記者 |
界面新聞編輯 | 劉海川
2024年3月4日，界面新聞從最高人民檢察院獲悉，近年來，房屋租賃糾紛案件數量和涉案標的額呈上升趨勢。檢察機關依法加大監督力度，2023年共辦理房屋租賃類監督案件1000余件，有力維護當事人合法權益，促進房屋租賃市場規范穩定健康發展。
“檢察辦案發現，房屋租賃市場一些普遍性問題應重點關注?！弊罡邫z表示。
第一個問題是租金約定不明易引發爭議。部分出租人與承租人對租金的條款約定不明，極易引起糾紛。此外，在經營性租賃中，部分租金的支付標準與承租人的生產能力或者經營情況掛鉤，如約定按照營業額的一定比例收取租金，合同雙方均需承擔一定的商業風險，在于己不利時，部分出租人主張撤銷或變更約定的租金支付方式，有違誠實信用原則。
比如，檢察機關辦理的一起房屋租賃抗訴案件中，2010年，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，約定由乙公司承租甲公司的商業用房開設大型超市，租期20年。前兩年為固定租金，每年700萬元，從第三年起為抽成租金，標準為乙公司營業額的2.5%。雙方洽談合同階段，乙公司曾向甲公司推介，超市全國連鎖店平均單店年營業額在3億元以上。合同簽訂后，雙方按約履行，前兩年乙公司均支付租金700萬元。2014年1月，乙公司向甲公司提交營業額報表，提出按合同抽成，支付當年租金400余萬元。
甲公司訴至法院，以構成重大誤解、顯失公平為由，請求將抽成租金的約定變更為從第三年開始在前兩年固定租金的基礎上逐年遞增5%。法院判決認定構成重大誤解，并調整為從第三年起固定基本年租金為700萬元。乙公司向檢察機關申請監督。檢察機關認為，雙方關于租金的支付方式約定明確，且甲公司作為專業從事房地產開發經營的企業，上述約定應為真實意思表示，應駁回甲公司訴請。最終法院支持檢察機關抗訴意見。
第二個問題是出租人未有效承擔瑕疵擔保責任，導致房屋租賃合同被解除。根據民法典相關規定，在租賃期限內，出租人應當保持租賃物符合約定的用途。此為出租人的瑕疵擔保責任，包括權利瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。從權利瑕疵擔保責任來看，部分出租人隱瞞房屋權屬缺陷，出租房屋存在權屬爭議，第三人主張房屋權屬，導致租賃物不能正常使用的，承租人可以通過行使合同解除權維護自身合法權益，出租人則面臨賠償承租人損失的風險。
比如，檢察機關辦理的一起房屋租賃合同糾紛抗訴案中，甲與陳某簽訂《房屋租賃協議》，將實際占有使用的涉案門面房出租給陳某，陳某按約定支付租金后開始裝修。乙以其享有涉案門面房權屬為由，多次強行阻止陳某施工。后陳某訴至法院請求解除合同并賠償損失。法院生效判決駁回陳某的訴訟請求，陳某申請檢察機關監督。檢察機關抗訴認為，案外人乙阻止陳某施工，導致陳某不能投入經營使用，簽約目的不能實現，陳某有權解除《房屋租賃協議》，甲應當賠償陳某損失。法院支持檢察機關抗訴意見。
從物的瑕疵擔保責任來看，司法實踐中，因出租人未有效承擔物的瑕疵擔保責任引發的糾紛也不在少數。比如，經營性房屋租賃中，租賃房屋存在行政管理限制無法辦理營業證照，租賃房屋主體結構未經消防驗收合格被查封導致承租人無法經營等；居住性房屋租賃中，租賃物質量不合格，危及承租人的安全或健康等，此種情形極易引發糾紛。對此，承租人均有權解除租賃合同。
第三個問題是承租人未盡合理注意義務投入大額裝修導致損失。部分經營主體在簽訂及履行房屋租賃合同過程中，未合理預估經營風險、審查房屋是否具備經營條件，盲目投入高額裝修費，在因不具備經營條件等事項導致無法正常經營時，會面臨損失部分裝修費用的風險。
比如，檢察機關辦理的一起房屋租賃糾紛監督案件中，甲公司與乙簽訂《商鋪租賃合同》，約定甲公司將七樓商鋪出租給乙，由乙經營賓館使用，租賃期限10年，按月繳納租金。甲乙簽訂補充協議，約定若甲將六樓商鋪作為經營KTV使用，必須采取減震降噪措施。交付房屋后，乙即投入500余萬元，對租賃的房屋進行裝修。后經檢測，六樓KTV噪音超標。此后乙仍然正常營業。乙繳付首月租金后未再繳納房租，并起訴解除合同，要求甲公司賠償裝修費用損失。法院認為，乙未合理預估經營風險，甲未采取有效措施降低KTV噪音，雙方均存在違約行為，判決根據過錯比例分擔裝修費損失。乙向檢察機關申請監督，檢察機關未支持。
結合監督辦案，檢察官提示，各類出租人、承租人、市場主體在租賃房屋過程中要增強法治意識，積極采取措施防范潛在交易風險，切實維護自身合法權益。一是出租人、承租人在締約時，應預判風險，明確租金支付標準，并根據實際情況選擇租金支付方式，誠信履約。二是雙方應明確租賃房屋的目的，出租人切實承擔瑕疵擔保責任，確保房屋能夠安全正常使用，權屬無爭議，能夠實現合同目的，避免因此造成違約而承擔賠償責任。三是締約前出租人應與承租人充分溝通協商，明確約定是否可以裝修以及合同解除后裝修殘值損失、經營損失等的計算標準、分擔方式等。承租人還應實地考察租賃房屋，避免盲目投入裝修成本造成損失，同時增加維權成本。
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